Mua bán nhà sổ chung

Nhà sổ chung là tên thường gọi của nhà nằm trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất. Theo đó việc thực hiện quyền chuyển nhượng của một bên có quyền đối với tài sản đó sẽ chịu sự chi phối, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật, nhằm tạo sự ổn định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có quyền khác. Tuy nhiên cũng chính vì vậy, các chủ thế cần phải nắm rõ các đặc tính quan trọng trên nhằm hạn chế các rủi ro xảy ra trong quá trình trước và sau khi giao dịch.

Quy định chung.

Theo quy định pháp luật, hình thức xác lập quyền sỏ hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức bao gồm Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất riêng cho một chủ sở hữu và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (sổ chung).

Theo đó việc cấp sổ chung sẽ được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp trong một số trường hợp nhất định:

Thứ nhất, Đối với nhà sổ chung. Nhà sổ chung là nhà không tách ra làm một cuốn sổ riêng biệt. Vấn đề này xuất hiện khi một miếng đất có thể xây nhiều căn nhà nhưng theo quy định pháp luật thì mỗi căn nhà không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa, tách sổ. Chẳng hạn theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiều được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh là 50 m², với chiều rộng tối thiều là 4m, do vậy đối với các căn nhà không đáp ứng điều kiện tách thửa, tách sổ như trên thì họ sẽ không có sổ riêng biệt.

Thứ hai, đối với hộ gia đình. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nhưng lưu ý, cần phân biệt giữa việc quy định hộ gia đình trong sổ hộ khẩu không đồng nhất với hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó những chủ thể được xem là có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất định

·        Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

·        Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, đối với trường hợp con sinh ra sau thời điểm Nhà nước giao, cho thuê đất thì sẽ không có chung quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đối tượng thuộc “nhà sổ chung”

Theo quy định pháp luật, việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định.

Thứ nhất, việc định đoạt đối với tài sản chung thì phải có sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, nguyên tắc ưu tiên, trong trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán. cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Rủi ro cần chú ý khi đối tượng chuyển nhượng

qua hình thức sở hữu chung có thể dẫn đến một số rủi ro, trở ngại nhất định nếu người mua không tìm hiểu kĩ.

Thứ nhất, tại khâu giao kết hợp đồng, người mua cần chú ý việc xác định người bán có thực sự đủ điều kiện trong việc nhận đầy đủ các chấp thuận cần thiết hay chưa. Bởi lẽ trên thực tế, người “nắm cán” đa phần luôn muốn việc chuyển nhượng nhanh chóng thuận tiên nên bỏ qua quy định pháp luật dẫn đến người mua thành bên “nắm lưỡi”, sau khi chuyển giao xong thì trở thanh bên bị kiện, bên người có quyền nghĩa vụ liên quan đối với những tranh chấp không đáng có.

Thứ hai, khâu kiểm tra tài sản có được chuyển nhượng hay không? Kiểm thế chấp ở đâu? Có thuộc diện quy hoạch không? Các vấn đề này thường người mua thường bỏ hay do hạn chế kiếm thức pháp luật. Bởi lẽ đây là tài sản thuộc sở hữu chung nên việc xác định các thông số như diện tích, thông tin các đồng sở hữu,… càng trở nên rất quan trọng và không thể bỏ qua trong quá trình tiền hợp đồng – khi các bên trao đổi các thông tin với nhau.

Thứ ba, khi hoàn tất các thủ tục giao dịch, các bên cần đến Văn phòng Thừa phát lại gần nhất để lập vi bằng vê việc giao nhận tiền và bàn giao nhà, ghi rõ các thông số thực tế. Vì ngôi nhà chúng ta mua thì sẽ không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở công chứng mà nó được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử.

Thứ tư, trong quá trình sở hữu tài sản trên, nếu có nhu cầu chuyển nhượng cho bên khác, thì chủ sở hữu cũng cần chú ý việc phải đáp ứng các điều kiện về thông báo, ưu tiên. Trên thực tế, việc thực hiện các điều kiện đó luôn gặp rất nhiều khó khăn, nhất là trong trường hợp các đồng chủ sở hữu không cùng ở một địa bàn, địa phương.

Trên đây là toàn bộ các quan điểm về “Mua bán nhà sổ chung” . Trường hợp quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật, giải quyết hỗ trợ các vấn đề pháp lý, xin vui lòng gọi ngay hotline 0908 748 368 để được hỗ trợ tận tình. Xin cảm ơn!

Chồng vay tiền rồi bỏ đi, vợ có cần trả thay không?

Tài sản và khoản nợ được tạo ra trong thời kì  hôn nhân phát sinh quyền và nghĩa vụ của vợ và chồng. Tuy nhiên, không phải mọi khoản nợ đều được xem là khoản nợ chung của hai người. Pháp luật Việt Nam quy định rõ các nghĩa vụ chung và nghĩa vụ riêng về tài sản giữa vợ và chồng. Vậy, nếu người chồng vay tiền rồi bỏ đi, người vợ có nghĩa vụ phải trả thay hay không? Trong phạm vi bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề trên.

Những quy định chung về hợp đồng vay tiền.

Hợp đồng vay tiền chưa được quy định cụ thể tại bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào, vì vậy nó được xem như là hợp đồng vay tài sản được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và các vấn đề pháp lý liên quan sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015 theo quy định về giao dịch dân sự và hợp đồng vay tài sản.

Căn cứ tại điều 463 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả bên vay phải hoàn trả cho bên vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng vay tiền là một giao dịch dân sự, vì vậy chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

•         Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
•         Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
•         Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Nghĩa vụ chung và riêng về tài sản giữa vợ, chồng.

Luật Hôn nhân và gia đình 2014 đã quy định các trường hợp khi nào vợ, chồng có nghĩa vụ chung và nghĩa vụ riêng đối với tài sản. Cụ thể:

Điều 37 về nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng:

•         Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm;
•         Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình;
•         Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung;
•         Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình;
•         Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường;
•         Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

 Điều 45 về nghĩa vụ riêng về tài sản của vợ chồng:

•        Nghĩa vụ của mỗi bên vợ, chồng có trước khi kết hôn;
•         Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp nghĩa vụ phát sinh trong việc bảo quản, duy trì, tu sửa tài sản riêng của vợ, chồng theo quy định tại khoản 4 Điều 44 hoặc quy định tại khoản 4 điều 37 của Luật này;
•        Nghĩa vụ phát sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của vợ,chồng.

Những quy định trên chỉ ra rẳng đối với những nghĩa vụ phát sinh do mục đích hướng đến sự phát triển của gia đình, cho những lợi ích chung thì vợ chồng có nghĩa vụ chung đối với tài sản. Tuy nhiên, với các nghĩa vụ mà được hình thành từ những lợi ích riêng, hay những hành vi không liên quan đến mục tiêu chung của gia đình thì nghĩa vụ của ai người đó tự chịu.

Vợ có phải trả tiền thay khi chồng vay tiền rồi bỏ đi không?

Từ những quy định nghĩa vụ về tài sản giữa vợ và chồng nói trên thì đối với vấn đề khi chồng vay tiền rồi bỏ đi, người vợ có thể có nghĩa vụ trả thay hoặc không tùy vào từng trường hợp:

Vợ phải trả tiền thay cho chổng nếu hợp đồng vay tiền được xác lập phát sinh nghĩa vụ chung về tài sản thuộc một các trường hợp sau:

•         Vợ và chồng cùng thỏa thuận xác lập hợp đồng vay tiền đó.
•       Chồng xác lập hợp đồng vay tiền với mục đích phục vụ cho nhu cầu thiếu yếu của gia đình như nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của gia đình, học tập của con cái,…

Vợ không phải trả tiền thay nếu hợp đồng vay tiền đó không phát sinh nghĩa vụ trả nợ chung, thuộc nghĩa vụ riêng về tài sản của chồng và người chồng phải tự trả đối với trường hợp sau:

•         Vợ không biết hoặc không có thỏa thuận về việc xác lập hợp đồng vay tiền và chứng minh được việc vay tiền của chồng nhằm mục đích khác với việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của chúng tôi về vấn đề : “Chồng vay tiền rồi bỏ đi, vợ có cần trả thay không?”. Nếu Quý khách có thắc mắc về vấn đề trên hoặc cần hỗ trợ bất cứ dịch vụ pháp lý nào, xin vui lòng gọi ngay hotline 0908 748 368 để được hỗ trợ tận tình.

Điều kiện chào bán nhà hình thành trong tương lai

Hiện nay việc mua bán nhà ở diễn ra phổ biến đặc biệt là đối với việc mua nhà hình thành trong tương lai ngày càng được tăng cao. Nhiều chủ đầu tư quyết tâm nhảy vào để có cơ hội kinh doanh kiếm thu nhập nhưng cũng không khỏi măc phải những vướng mắt mà pháp luật quy định. Một trong những câu hỏi lớn, điều kiện để chào bán nhà hình thành trong tương lai là gì?

điều kiện bán chào bán nhà hình thành trong tương lai

Thời điểm được quyền bán

Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

•         Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
•         Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
•         Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo đó, bất động sản (bao gồm cả nhà ở) khi chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Còn trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì các Chủ đầu tư sẽ có hai giải pháp đó là ký hợp đồng đặt cọc hoặc ký hợp đồng góp vốn chia căn hộ.

Tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động vốn

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Bảo lãnh của Ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư dự án khi bán/ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

• Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.·       
• Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
• Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
• Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
• ·  Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
• Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (danh sách ngân hàng này được Ngân hàng nhà nước công bố và hiện giờ chỉ có vài Ngân hàng là không được bảo lãnh bất động sản) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề: “Điều kiện chào bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng liên hệ Hotline 0908 748 368 để được luật sư tư vấn.