Điều Kiện Bán Một Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Trên thực tế, có rất nhiều người bao gồm cả chính những người đã từng trực tiếp tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản hoặc giao dịch mua bán nhà ở nhưng vẫn chưa hiểu rõ được bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai cũng như những điều kiện bán một bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành. Vậy nên qua bài viết này, tôi sẽ cung cấp những thông tin sơ bộ để quý bạn đọc có thể nắm bắt được những nội dung cơ bản về vấn đề trên.

Để bán một bất động sản hình thành trong tương lai cần những điều kiện nào?

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

· Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

· Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Ta có thể tóm gọn lại thành hai loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm:

· Bất động sản có sẳn: bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;

· Bất động sản hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm những loại nào?

Pháp luật hiện hành chỉ quy định chung về tài sản hình thành trong tương lai những không nêu chi tiết bất động sản hình thành trong tương lại bao gồm những loại nào. Thành ra, ta phải dựa vào những điều luật chung để suy luận nhằm tìm ra câu trả lời.

Căn cứ Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 có quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

· Tài sản chưa hình thành;

· Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có quy định: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Qua bốn điều luật trên ta có thể rút ra kết luận rằng bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Nhà ở và công trình xây dựng. Các loại khác như đất, cây lâu năm gắn liền với đất,… tuy cũng là bất động sản nhưng sẽ không được xếp vào nhóm này.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, ta có thể nêu một số ví dụ thực tế như sau:

· Nhà ở: chung cư, tòa nhà hỗn hợp trong đó có mục đích để ở, nhà ở riêng lẻ và biệt thự trong dự án,…

· Công trình xây dựng: nhà xưởng, nhà máy, khu công nghiệp, khách sạn, trung tâm thương mại, giải trí,...

Hiện nay có những loại bất động sản hình thành trong tương lai nào?

Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để bán một bất động sản hình thành trong tương lai được quy định cụ thể như sau:

· Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

· Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Các bạn đọc cũng cần lưu ý rằng: Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép kinh doanh dưới dạng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Việc ta giao dịch theo thể thức khác sẽ được xem là trái luật và cơ quan có thẩm quyền sẽ không ký xác nhận cho bạn giao dịch trong trường hợp này.

Ngoài ra, pháp luật cũng có một quy định riêng về điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Căn cứ theo Điều 63 Luật Nhà ở 2014 liên quan đến việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định như sau:

· Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

· Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

2. Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

3. Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.