Những Dự Án Bất Động Sản Nào Phải Có Bảo Lãnh Của Ngân Hàng?

Việc ban hành các quy định của pháp luật về dự án bất động sản phải có bảo lãnh từ  phía ngân hàng nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua, ngăn chặn những việc chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích của chủ đầu tư. Nhưng những dự án bất động sản nào phải có bảo lãnh của ngân hàng? Sau đây qua bài viết này, tôi sẽ chia sẻ để quý bạn đọc biết rõ nội dung về vấn đề trên.

Những quy định về bảo lãnh dự án bất động sản từ ngân hàng

Ngân hàng được phép bảo lãnh những dự án bất động sản nào?

Theo Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014, hướng dẫn bởi Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN có quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

Như vậy ta có thể rút ra kết luận rằng quy định bảo lãnh chỉ được áp dụng đối với Dự án nhà ở được bán, cho thuê mua dưới dạng hình thành trong tương lai. Những dự án không thuộc trường hợp này, ví dụ đã xây dựng xong mới bán, hoặc dự án không phải là nhà ở thì không bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Theo mục (i) điểm c khoản 4 Điều 12 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng có quy định rằng Ngân hàng thương mại bắt buộc phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.

Cũng tại mục (ii) và (iii) của điều luật trên, Ngân hàng Nhà nước cũng đã quy định Ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Ngân hàng được phép bảo lãnh những bất động sản hình thành trong tương lai nào?

Điều kiện thực hiện bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 

Để thực hiện hoạt động bảo lãnh của ngân hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản cẩn đảm bảo những điều kiện sau:

Một là, điều kiện đối với Ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh

Nếu Ngân hàng thương mại hội tụ đủ hai điều kiện gồm: Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của Ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; cùng với việc không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt thì khi đó Ngân hàng thương mại sẽ được xếp vào nhóm đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (Theo khoản 2 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN). Lúc này, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổng hợp và công bố tên những Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như trên cho người dân được biết.

Cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 Ngân hàng thương mại đủ năng lực lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chỉ những ngân hàng nằm trong danh sách mới được quyền bảo lãnh. Những ngân hàng còn lại nằm ngoài danh sách thì sẽ mặc nhiên không được quyền này.

Danh sách 42 Ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh

Hai là, điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN thì Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

· Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (ví dụ: Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật,…)

· Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Ba là, điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Để nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản được phép bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

· Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng);

· Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

· Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (hiện nay là Sở Xây dựng) về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

· Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa của cơ quan có thẩm quyền.

Ý nghĩa của việc bảo lãnh từ ngân hàng

Do các dự án nhà ở xây dựng để bán, cho thuê mua dưới dạng hình thành trong tương lai nên chủ đầu tư có thể chậm trễ hoặc không thể bàn giao nhà ở cho người mua. Vì thế, trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Đây là rất căn cứ quan trọng được quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua thuê mua nhà – là bên yếu thế trong hợp đồng.