Những Dự Án Bất Động Sản Nào Phải Có Bảo Lãnh Của Ngân Hàng?

Việc ban hành các quy định của pháp luật về dự án bất động sản phải có bảo lãnh từ  phía ngân hàng nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua, ngăn chặn những việc chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích của chủ đầu tư. Nhưng những dự án bất động sản nào phải có bảo lãnh của ngân hàng? Sau đây qua bài viết này, tôi sẽ chia sẻ để quý bạn đọc biết rõ nội dung về vấn đề trên.

Những quy định về bảo lãnh dự án bất động sản từ ngân hàng

Ngân hàng được phép bảo lãnh những dự án bất động sản nào?

Theo Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014, hướng dẫn bởi Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN có quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

Như vậy ta có thể rút ra kết luận rằng quy định bảo lãnh chỉ được áp dụng đối với Dự án nhà ở được bán, cho thuê mua dưới dạng hình thành trong tương lai. Những dự án không thuộc trường hợp này, ví dụ đã xây dựng xong mới bán, hoặc dự án không phải là nhà ở thì không bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Theo mục (i) điểm c khoản 4 Điều 12 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng có quy định rằng Ngân hàng thương mại bắt buộc phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.

Cũng tại mục (ii) và (iii) của điều luật trên, Ngân hàng Nhà nước cũng đã quy định Ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Ngân hàng được phép bảo lãnh những bất động sản hình thành trong tương lai nào?

Điều kiện thực hiện bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 

Để thực hiện hoạt động bảo lãnh của ngân hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản cẩn đảm bảo những điều kiện sau:

Một là, điều kiện đối với Ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh

Nếu Ngân hàng thương mại hội tụ đủ hai điều kiện gồm: Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của Ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; cùng với việc không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt thì khi đó Ngân hàng thương mại sẽ được xếp vào nhóm đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (Theo khoản 2 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN). Lúc này, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổng hợp và công bố tên những Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như trên cho người dân được biết.

Cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 Ngân hàng thương mại đủ năng lực lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chỉ những ngân hàng nằm trong danh sách mới được quyền bảo lãnh. Những ngân hàng còn lại nằm ngoài danh sách thì sẽ mặc nhiên không được quyền này.

Danh sách 42 Ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh

Hai là, điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN thì Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

· Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (ví dụ: Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật,…)

· Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Ba là, điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Để nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản được phép bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

· Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng);

· Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

· Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (hiện nay là Sở Xây dựng) về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

· Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa của cơ quan có thẩm quyền.

Ý nghĩa của việc bảo lãnh từ ngân hàng

Do các dự án nhà ở xây dựng để bán, cho thuê mua dưới dạng hình thành trong tương lai nên chủ đầu tư có thể chậm trễ hoặc không thể bàn giao nhà ở cho người mua. Vì thế, trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Đây là rất căn cứ quan trọng được quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua thuê mua nhà – là bên yếu thế trong hợp đồng.

Các Loại Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai Được Kinh Doanh

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới,… nhằm mục đích sinh lợi. Tuy nhiên do bất động sản là tài sản có giá trị cao nên việc đầu tư vào chúng cần rất nhiều tiền của mà nhiều lúc chính chủ đầu tư cũng không thể đáp ứng đủ. Vậy nên pháp luật đã có quy định liên quan đến việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhằm mục đích giúp chủ đầu tư huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của khách hàng để tạo lập bất động sản. Vậy, liệu bạn đọc có thắc mắc rằng những loại bất động sản hình thành trong tương lai nào được phép đưa vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành hay không? Qua bài viết này quý bạn đọc sẽ tìm được câu trả lời cho vấn đề trên.

Các bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh

Bất động sản là gì?

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga-ra kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.

Còn những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản

Liên quan đến từ ngữ pháp lý, tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về cụ thể về bất động sản bao gồm:

· Đất đai;

· Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

· Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

· Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Bất động sản là gì?

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

· Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

· Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Ta có thể tóm gọn lại thành hai loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm:

· Bất động sản có sẳn: bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;

· Bất động sản hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Những loại bất động sản nào được phép được vào kinh doanh?

Bất động sản hình thành trong tương lai được kinh doanh

Pháp luật hiện hành chỉ quy định chung về tài sản hình thành trong tương lai những không nêu chi tiết bất động sản hình thành trong tương lại bao gồm những loại nào. Thành ra, ta phải dựa vào những điều luật chung để suy luận nhằm tìm ra câu trả lời.

Căn cứ Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 có quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

· Tài sản chưa hình thành;

· Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì có quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Còn khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ những quy định trên ta có thể rút ra kết luận bất động sản hình thành trong tương lai là bất động sản đã được pháp luật thừa nhận và cho phép đưa vào kinh doanh, bao gồm những loại cụ thể như sau:

· Nhà ở: chung cư, tòa nhà hỗn hợp trong đó có mục đích để ở, nhà ở riêng lẻ và biệt thự trong dự án,…

· Công trình xây dựng: nhà xưởng, nhà máy, khu công nghiệp, khách sạn, trung tâm thương mại, giải trí…

Các bạn đọc cũng cần lưu ý rằng: Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép kinh doanh dưới dạng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Việc ta giao dịch theo thể thức khác sẽ được xem là trái luật và cơ quan có thẩm quyền sẽ không ký xác nhận cho bạn giao dịch trong trường hợp này.

Phạm Vi Kinh Doanh Bất Động Sản Của Doanh Nghiệp FDI

Trong giai đoạn kinh tế hội nhập như hiện nay, loại hình doanh nghiệp FDI là khá phổ biến ở nhiều nước trên thế giới. Đây được xem như là một cách để các chủ đầu tư kinh doanh nước ngoài tìm đường phát triển và cạnh tranh với nhau trong cuộc cách mạng 4.0. Một trong các ngành nghề đầu tư đang “hot” hiện nay đó là ngành kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong ngôn ngữ cũng như hệ thống pháp luật nên hầu hết các doanh nghiệp FDI hiện nay đều đang lúng túng không biết pháp luật Việt Nam hiện hành cho phép họ kinh doanh bất động sản trong phạm vi như thế nào?. Vậy nên, bài viết sau đây sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc biết rõ hơn phạm vi kinh doanh bất động sản đối với doanh nghiệp FDI trong pháp luật Việt Nam.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp FDI

Doanh nghiệp FDI là gì?

Doanh nghiệp FDI (Foreign Direct Investment) hiểu theo nghĩa tiếng Anh chính là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và sử dụng nguồn vốn này là chủ yếu trong các hoạt động kinh doanh của mình.

Theo Luật Đầu tư 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm:

· Doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam;

· Doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. Trong đó nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

Theo khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 có quy định rằng nhà đầu tư nước ngoài bao gồm

· Tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài;

· Cá nhân mang quốc tịch nước ngoài.

Cũng nhờ vào hình thức đầu tư trực tiếp từ nước ngoài này, chúng ta đã tiếp thu được những công nghệ hiện đại trong các lĩnh vực cũng như nhiều kinh nghiệm quý báu của doanh nghiệp nước ngoài. Có thể nói nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài cùng các phương thức kinh doanh mới đã tạo ra sự cạnh tranh giữa cá thị trường trong nước, thúc đẩy pháp triển và tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam.

Doanh nghiệp FDI là gì?

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp FDI

Theo Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp FDI được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau:

· Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

· Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

· Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

· Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

· Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Xác định phạm vi kinh doanh vẫn chưa đủ, pháp luật Việt Nam còn có yêu cầu riêng đối với dự án đầu tư bất động sản quy định tại Điều 12 Luật kinh doanh bất động sản 2014 để ràng buộc doanh nghiệp FDI như sau:

· Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

· Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

· Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phạm vi kinh doanh bất động sản mà doanh nghiệp FDI không được thực hiện

Doanh nghiệp FDI đầu tư kinh doanh bất động có một số hạn chế so với doanh nghiệp trong nước đó là không được quyền mua nhà để bán lại, mua để cho thuê, cho thuê mua; không được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức để xây nhà, công trình sau đó cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; không được nhận đất chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụ công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng nhà, công trình sau đó kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất,..

Hạn chế này mục đích chính là bảo vệ doanh nghiệp trong nước, tránh bị các tập đoàn xuyên quốc gia trên thế giới, sử dụng sức mạnh kinh tế khổng lồ của mình để đè bẹp những doanh nghiệp nhỏ hơn.

Điều Kiện Bán Một Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Trên thực tế, có rất nhiều người bao gồm cả chính những người đã từng trực tiếp tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản hoặc giao dịch mua bán nhà ở nhưng vẫn chưa hiểu rõ được bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai cũng như những điều kiện bán một bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành. Vậy nên qua bài viết này, tôi sẽ cung cấp những thông tin sơ bộ để quý bạn đọc có thể nắm bắt được những nội dung cơ bản về vấn đề trên.

Để bán một bất động sản hình thành trong tương lai cần những điều kiện nào?

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

· Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

· Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

· Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Ta có thể tóm gọn lại thành hai loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm:

· Bất động sản có sẳn: bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;

· Bất động sản hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm những loại nào?

Pháp luật hiện hành chỉ quy định chung về tài sản hình thành trong tương lai những không nêu chi tiết bất động sản hình thành trong tương lại bao gồm những loại nào. Thành ra, ta phải dựa vào những điều luật chung để suy luận nhằm tìm ra câu trả lời.

Căn cứ Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 có quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

· Tài sản chưa hình thành;

· Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có quy định: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Qua bốn điều luật trên ta có thể rút ra kết luận rằng bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Nhà ở và công trình xây dựng. Các loại khác như đất, cây lâu năm gắn liền với đất,… tuy cũng là bất động sản nhưng sẽ không được xếp vào nhóm này.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, ta có thể nêu một số ví dụ thực tế như sau:

· Nhà ở: chung cư, tòa nhà hỗn hợp trong đó có mục đích để ở, nhà ở riêng lẻ và biệt thự trong dự án,…

· Công trình xây dựng: nhà xưởng, nhà máy, khu công nghiệp, khách sạn, trung tâm thương mại, giải trí,...

Hiện nay có những loại bất động sản hình thành trong tương lai nào?

Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để bán một bất động sản hình thành trong tương lai được quy định cụ thể như sau:

· Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

· Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Các bạn đọc cũng cần lưu ý rằng: Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép kinh doanh dưới dạng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Việc ta giao dịch theo thể thức khác sẽ được xem là trái luật và cơ quan có thẩm quyền sẽ không ký xác nhận cho bạn giao dịch trong trường hợp này.

Ngoài ra, pháp luật cũng có một quy định riêng về điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Căn cứ theo Điều 63 Luật Nhà ở 2014 liên quan đến việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định như sau:

· Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

· Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

2. Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

3. Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Các loại thuế phí phải đóng khi tặng cho nhà đất

Hiện nay, việc tặng cho nhà đất đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, do tính chồng chéo của pháp luật hiện hành, mọi người thường hay bị rơi vào thế bị động trong việc xác định cụ thể các loại thuế phí phải đóng khi tặng cho nhà đất. Vậy nên, hôm nay tôi xin liệt kê đầy đủ các loại thuế phí để bạn đọc biết rõ, hy vọng giúp ích được các bạn trong tương lai.

Việc tặng cho nhà đất hiện nay diễn ra rất phổ biển

Tặng cho nhà đất được quy định trong pháp luật như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác.

Người sử dụng đất được tặng cho nhà đất khi hội đủ những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

· Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

· Đất không có tranh chấp;

· Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

· Trong thời hạn sử dụng đất.

Các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất (được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013):

· Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.

· Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Biết cách tính thuế phí sẽ giúp ta chủ động hơn trong quá trình thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất

Trình tự thủ tục tặng cho nhà đất?

Hồ sơ làm thủ tục tặng cho nhà đất được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT bao gồm:

· Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

· Hợp đồng, văn bản về việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

· Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

· Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tặng cho tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Đối với Hợp đồng tặng cho nhà đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Nếu không tiến hành công chứng hoặc chứng thực thì Hợp đồng sẽ vi phạm về mặt hình thức. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối bản Hợp đồng và không tiến hành chuyển quyền sử dụng đất.

Khi tặng cho nhà đất ta phải đóng những loại thuế phí nào?

Khi tặng cho nhà đất ta phải đóng những loại thuế phí nào?

· Phí công chứng hợp đồng tặng cho:

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC thì mức phí công chứng được quy định như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

· Thuế TNCN khi được tặng cho nhà đất

Thuế suất đối với thu nhập từ quà tặng (tặng cho) là 10% trên thu nhập tính (Căn cứ Điều 23 Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014)

Trường hợp việc tặng cho bất động sản là giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì sẽ được Nhà nước miễn thuế.

· Thuế đất phi nông nghiệp:

Theo khoản 1 Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có quy định đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Công thức tính thuế:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó,

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Giải thích:

1. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế bạn đang sử dụng.

2. Giá của 1m² đất là giá được tính theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
VD: Giá đất tại đường Hàm Nghi, Quận 1 tính theo giá của UBND TP.HCM  hiện nay là 101,2 triệu đồng / m² (Giá trên chỉ có giá trị tham khảo vào thời điểm hiện tại là 2019)

3. Thuế suất:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

Đối với mỗi khu vực khác nhau thì UBND cấp tỉnh đó sẽ quy định một mức hạn mức khác nhau.
VD: Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, TPHCM không quá 160 m²/hộ (Theo Quyết điịnh số 18/2016/QĐ-UBND quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn TP. HCM). Nếu vượt quá hạn mức này thì thuế suất sẽ tăng lên theo bảng trên.

· Lệ phí trước bạ:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành x Mức lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước trước bạ với nhà (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ x Mức lệ phí trước bạ

Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Đối với đất mà được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng thì khi tiến hành tặng cho giữa Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau sẽ được miễn lệ phí trước bạ (Căn cứ khoản 3 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP).

· Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác

Bao gồm: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khoản thu được quy định tùy theo từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.